【生活法律】承租人積欠租金，出租人要如何終止租賃契約？

依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，原則上承租人在積欠房屋租金達二個月以上，或租地建屋租金積欠達二年以上，得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

但因為我國關於房屋、土地或耕地租賃契約終止之規定，除民法外，另有制定土地法、三七五減租條例、租賃住宅市場發展及管理條例等特定，且每個特別法適用的範圍或終止的情形又多少有所差異，容易造成適用上錯誤，倘適用錯誤的規定，可能會造成終止不合法的情形，因此簡單將各種終止的規定，整理如下：

租賃標的	類型		法條
房屋	住宅		租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」
	非住宅		土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」 註：依司法院院解字第3489號解釋：「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用院解字第三二三八號解釋應予變更。」，可知土地法第100條第3款之規定未直接適用在房屋定期租賃之情形，然最高法院44 年台上字第516號判例認「土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」，故實務見解係認土地法第100條第3款規定在房屋定期租賃得類推適用。
租地建物			土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」   註1：與房屋租賃不同，司法院院解字第4075號解釋明白表示：「土地法第一百零三條第一款之規定固僅於契約定有期限者始適用之若同條第二款至第五款之規定則不問契約是否定有期限均有適用。」，故土地法第103條第4款規定不區分定期或不定期，均一體適用之。 註2：土地法第103條第4款不區分營業或非營業（最高法院51年台上字第370號民事判例）
三七五減租耕地			耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。」
一般耕地		不定期	土地法第114條第7款規定：「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之。七、地租積欠達二年之總額時。」
		定期	民法第458條第4款規定：「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：四、租金積欠達兩年之總額者。」
其他			民法第440條